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9个小时,买了一套房!买二手房应该注意什么

生活有道 syz 2年前 (2020-04-04) 613次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

9个小时,买了一套房!买二手房应该注意什么先简单说说我买房的过程吧。

缘由是,猫咪住的地方不让住了,限我三天之内将屋子腾空。我就开始物色房子,设置两种方案,一是租房,一是买房

实地踩点寻找周围路边租房的信息,58同城/安居客/贝壳找房/千家都看了,在着急慌乱中,排除三个商业租铺(一个是2万/年;一个是1.2万/年;一个是6000/年面临拆迁),三个地方都没有水,不能住人,在寻找民居租房的时候,所有房主一打电话先说禁止养宠物,没办法就只能考虑买了,因为需要将猫咪留在身边,就选择一个和自己住的比较近的同一小区,根据自己的经济状况,选择了全款能买的起的几层,好层次找了个一圈都没有,所以就选择了差一点的楼层,在经历了58同城等那些假大空的信息后,终于找到千家本地app,这样很明确的锁定几套房子,经过和中介沟通(晚9点),确定第二天看房计划。第二天上午看房结束,综合权衡后确认一套,我提出的条件是当天拎包入住,全款,等支票到期还有1个月,过户前先租房一个月,价格谈拢后,就签订合同(中午12点),当天交了1万定金和中介费(1%)租金(500)之后,当晚入驻。但是还是被忽悠了,因为个人所得税还得我买房交,算是被坑了,问中介说是行业潜规则。

下面来具体介绍一下,买二手房注意事项。如果你觉得看的不够过瘾,如何防止入坑,可以参考知乎上买房注意事项

一、确定好自己的预算

如果全款购买的话,可以把住房公积金全部取出来的,但是你还得倒钱,就是先付全款,然后过户,然后下房本,然后去取公积金,可以把公积金余额全部取出来;

如果贷款买房的话,只有下房本一年之后,才能把上一年还款额度取出来,无论公积金贷款还是商业贷款,虽然能分担压力,但是还是不划算,给银行贡献太多了,而且背着房贷生活压力好大呀。我是将自己的钱规整了一下,然后加上公积金的余额,正好够了,所考虑就考虑自己能买的起的,省去贷款那些事情了。公积金的钱可以倒一下,因为有些地方是过户当日,将全款打给卖方,然后办理过户手续,最后办理房本,等房本下来,就可以将所有公积金取出来了。

能全款尽量全款,贷款我觉得不划算,要不银行怎么赚钱,即使提前还款,利息你也已经还了好多,2年后,你除了2年内还的房贷,还需要交剩下的本金,基本就是很大一部分的房子全款。

 

二、确定好写谁的名字

如果是单身,那就太好办了,就跟自己花钱买自己喜欢的手机是一样的,直接买就好了,如果领证,不管公安是否登记,就必须得考虑对方了,可以写一个人的名字,但是对方需要书写一个放弃产权的声明,还要配合照相过户,是挺麻烦,如果写父母的名字,还得考虑父母的年龄能贷款多少,如果是全款的话,就简单多了。

 

三、选择靠谱的中介顾问

  1. 通过买房app,尽量选择大中介公司,如链家、千家等;我从年前就开始琢磨看房的事情,加了一些中介,其他他们不同的中介代理的房子并不是完全相通的,一个小区要么这家中介有abc三套房,另外一家中介有可能是bcd等房子。买房下载的app有千家、58同城、安居客、贝壳找房等,我试验了一下,58同城都是中介个人自己瞎标的,没有监管,图片和价格都不对,你一问,他们肯定说卖了,还有其他的房子给你介绍一下;安居客也一样;贝壳找房比较好,他们的图片都是贝壳官方拍摄的,拍摄的比较好,一般都是很干净,图片很漂亮,让你一看就能相中的那种,但有一些没有图片,就比较不好找了。这样你就得自己在app内询问,千万不要告诉手机号,否则烦死你。最后靠谱的是(我接触到的),千家中介销售代表给的内部的二维码下载千家app,里面的房源绝对是真的,你如果确定某个小区的话,很快就可以寻找到靠谱的房子了。
  2. 看房不交诚意金;年前准备看房,房主直接说必须交诚意金才让看,看照片都没看上,房主这么作,拉倒吧,反正是肯定不交的。
  3. 控制预算,不听中介忽悠;你手里有多少钱,就严格控制预算,甚至说的比实际预算低点。
  4. 先谈中介费再看房。一般都是1%,而且都是签订合同的时候,直接就得给交,即使交易不成,买卖双方都得交这笔中介费。
  5. 中介关键还是销售代表是否靠谱。遇见负责人的销售代表,总能让你从一堆乱麻中,迅速找到合适的房子。还有有的销售顾问比较老实,人品感觉很好,就觉得有缘分,靠谱,不虚伪,又负责,反正我买东西,先看人怎么样,真诚老实不一定不能做成一单生意。我一般同一个房子问报价就知道这人是否实在了。
  6. 选择老乡,有的时候,老乡因为心理距离,可能会直接告诉你一些东西,但是觉得ta说的令人费解,所以我防着老乡,所以最后找了别人,回过头来,发现老乡说的都对呢,看来老乡和熟人有的时候还是靠谱的。

 

四、选房、看房

我是因为太着急,不过建议大家能不着急就不着急,平时积累好买二手房的知识,回头方能该出手时迅速出手。

我从千家内部二维码下载的千家app,可以从网上全部看完,然后再和销售顾问沟通,这些是最后的精华了。中间我也走过好多弯路,被中介忽悠的,差点买了其中一套房子,后来老乡中介说,那套房子是继承过来的,有遗产税,幸亏没考虑。遗产税本来由卖方承担,但是大多羊毛出在羊身上,而且现在还是买方市场。也就是说,即使是同一套房子,有的时候还是要问不同的中介,可以对你相中的房子,进行多方面的了解,但是一定不要让中介联系房主,否则的话,房主以为好多人看上了自己的房子,砍价就不好砍了。

从网上看完,就可以和中介沟通看房的细节,他会做好计划,哪个房主什么时候在,什么时候看房合适,钥匙在哪里。我晚上选择了3套房子,也说了我很着急买房,估计中介也没想到会顺利,关于房子的细节,各种沟通,最后定下的这套本来没有看上,因为价格贵,就是顺手的事,看房的时候也没有仔细看,但是转了一圈下来,能拎包入住的,我自己稀罕的,就剩下这套了,果断的中介立马做决定说,那咱们就谈这套,很快我们谈了这套。期间中介还带着我看了一套超预算的,感觉也特别好,然后

 

五、讨价还价、签订合同

一般中介都有房屋买卖格式合同,最后签订完毕,还要由中介的法律顾问进行二次把关。在签订合同的时候,中介会召集买卖双方,问卖房的房子情况,问买房的要求情况。最后双方切磋价格。

中介问卖房:房子是否抵押、赠与等情形,是否贷款,是否还清,什么时候可以撤销贷款,房主是谁,共有什么的。有没有抵押,据说可以通过中介后台查看一下,有两个表,这是中介的查册图:

9个小时,买了一套房!买二手房应该注意什么

中介问买房:比如我的需求是当天拎包入住,可以签订租房合同,过户出现问题怎么办,全款需要啥时候能凑齐,希望啥时候过户。

相对于找中介,虽然花了钱,但是确实是能解决问题,比如交房环节的各种结清问题,而且不得不佩服中介为了赚钱促成这单生意,磨口舌促进双方的生意,我心里有底价,鉴于能拎包入住,我又十分着急,肯定买亏了,但是没办法需要买,我根据自己的购买预算,进行价格磋商。

根据以往的成交价(可以让中介把以往的交易数据截图发来看看),然后可以问中介,你觉得多少钱能拿下来?(我当时太实在,觉得多少钱合适无意中告诉了中介自己的底价)根据这个心理价位来谈价格,至少自己亏得不是很大。也有的说能降个3-5万,这其实是相对来说的,小几十万的房子差不了多少钱,但是可以这么给价格。

 

刚开始对方说可以降低3、5千,我也说加到多少钱,然后我们双方分开,就是中介在双方之间进行斡旋,我仔细考虑着价格,因为我也是如果一旦买不成,至少还有退路,中间打了一个租房电话,可以租房了,所以,我心理战术上,是可买可不买的,后来因为我出价也不低,中介那边就磨卖房。卖房的有的时候很难说话,直接按照标价来确定是否看房,能接受标价就可以来看房,不能接受就算了,但是中介经验丰富,直接让双方来到中介的专门洽谈室,我原以为真减价减不下来呢,但是还是根据自己的心里价位,买了房子。

 

关于定金:定金是打到中介的账户,作为交房的保障,这是保护买房权益的,怕给了卖房人,卖房人跑了。

关于评估费:一般是第三方评估,由于是全款,不涉及这块就不说了,但是可以让中介尽量把房价做低点,签订合同的时候,你一定要问清楚了。

关于补充条款:我就加了一条,如果房顶漏水,一年内卖方负责维修。

六、关注税款

我是在这吃亏了,希望你们不要吃亏。我懂法律,当时还琢磨,所得税,我哪有什么所得,问了中介,他也没说清楚,也就几千块钱,我也没有注意,回来后,才发现不是满五唯一,就得交税,气死我了,本来是卖方交的税,潜规则上让买方交,但至少我应该先弄明白应该让哪方交呢。

七、交接

就是水电燃气、取暖、物业等,中介会做好登记,对于室内的物品,比如电视机电冰箱等,中介都会录像,让卖方在视频中说,这个要拉走,那个不要。钥匙尽量要全了,东西不要随便扔。

 

八、入住

我是当晚入住的,入住之后,我瞬间轻松了许多,更神奇的是,当天晚上门不知道怎么开了,就那么开了一傍晚,两只猫咪竟然没出来,感激的我稀里哗啦的,就冲这点,给猫咪和我买套房子也很值得了。

 

九、过户(待补充)

 

总结:

一定根据自己的需求和爱好买自己喜欢的房子,平时多做做功课,买房的时候才能快速出手。不知道的一切问题,都可以让中介来解答。

如果涉及贷款、税款等问题,可以参考文章开始处的知乎链接。


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